THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT CHUẨN NHẤT.
Kính chào Quý khách, với thâm niên làm trong lĩnh vực bất động sản và đội ngũ nhân viên có cả Luật Sư, am hiểu tường tận về pháp lý – thủ tục bất động sản. Chúng tôi, Công Ty bất động sản Giang Law chắc chắn đưa ra những tư vấn chính xác và an toàn nhất cho quý khách hàng.
Trong bài viết này, Giang Law cung cấp đến mọi người thông tin về trình tự thủ tục trong giao dịch bất động sản.
Chủ thể pháp lý mà Giang Law sẽ đề cập sau đây là nhà đất, sổ hồng riêng biệt, pháp lý minh và rõ ràng, giao dịch bình thường và không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn cũng như bị kê biên thi hành án……Cho nên, trước khi tiến hành đặt cọc Quý khách phải tìm hiểu kỹ tài sản chuẩn bị mua, đặc biệt là tính pháp lý của tài sản.
Dưới đây Giang Law chỉ đề cập vấn đề căn bản của thủ tục mua bán nhà đất (trong video chia sẻ chi tiết hơn). Nếu Quý khách cần thêm thông tin xin liên hệ trực tiếp để được tư vấn tận tình và chu đáo.
Giao dịch nhà đất gồm các bước sau:
- Đặt cọc mua nhà/đất.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại phòng / văn phòng Công Chứng.
- Nộp hồ sơ sang tên và đóng thuế theo quy định của Nhà Nước.
- Hoàn thành sang tên và bên mua nhận sổ hồng.
I. ĐẶT CỌC TÀI SẢN GIAO DỊCH.
Đây là bước đầu tiên trong trình tự thủ tục giao dịch nhà đất. Theo Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân Sự năm 2015 đã quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Cụ thể đặt cọc là bên mua giao cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo việc giao dịch, chuyển nhượng nhà, đất. Khi đặt cọc thường làm giấy hoặc hợp đồng đặt cọc và có người thứ ba làm chứng. Thực tế có nhiều trường hợp mua bán nhà đất ko tiền hành hợp đồng đặt cọc, nhưng để bảo đảm rủi ro và có bằng chứng nếu có tranh chấp pháp lý sau này thì bắt buộc phải tiến hành hợp đồng đặt cọc.
– Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo 3 điều kiện sau:
- Chủ thể hợp đồng đặt cọc có năng lực hành vi dân sự theo Bộ Luật Dân Sự 2015.
- Nội dung thỏa thuận đặt cọc không trái luật, đạo đức xã hội.
- Các bên tự nguyện, không nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng đặt cọc.
– Số tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc thì pháp luật, cụ thể Bộ Luật Dân Sự 2015 không quy định. Thực tế số tiền đặt cọc khoảng 10% giá trị nhà/ đất chuyển nhượng, hoặc các bên tự thỏa thuận số tiền đặt cọc.
Những thông tin cơ bản khi tiến hành quy trình đặt cọc cần chuẩn bị:
- Tài sản giao dịch: Sổ hồng nhà đất, thể hiện số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích….
2. Hợp đồng đặt cọc nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng tại văn phòng công chứngvà hình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế…
3. Thông tin người bán: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh, chuẩn bị chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận độc thân hoặc kết hôn có giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn), giấy thỏa thuận tài sản riêng (nếu có). Nếu tài sản bán có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó.
- Thông tin người mua: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh; chứng minh thư nhân dân; địa chỉ hộ khẩu thường trú.
*** Lưu ý: Không bắt buộc là người đứng tên mua trên hợp đồng đặt cọc là người đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể hơn, là người đứng tên hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng có thể khác nhau. Khi đi đặt cọc mua nhà là người A, nhưng vì lý do nào đó mà A ko thể đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng thì có thể nhờ người B đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng, khi ra sổ hồng mang tên B.
II. CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG TẠI PHÒNG/VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng/văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết sau:
– Người bán cần chuẩn bị:
- Quan trọng nhất là sổ hồng, giấy chứng nhận đất và tài sản gắn liền với đất.
- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng), giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.
– Người mua cần chuẩn bị: CMND hoặc thẻ căn cước công dân, giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn và muốn hai vợ chồng cùng đứng tên trên sổ hồng.
– Phải ký công chứng tại phòng/văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh/thành phố nơi có tài sản nhà đất.
– Trong trường hợp người già lớn tuổi hoặc người khuyết tật không thể di chuyển thì có thể yêu cầu Công Chứng Viên tại Phòng/Văn Phòng Công Chứng tới tận nơi ở để tiến hành thủ tục ký công chứng. Lúc này phí công chứng có thể cao hơn bình thường.
Sau khi hoàn thành thủ tục ký tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
III. NỘP HỒ SƠ SANG TÊN VÀ ĐÓNG THUẾ PHÍ THEO QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC.
– Lúc này đặt ra câu hỏi ai là người đi sang tên cho bên mua?
Thực tế việc này phải được thỏa thuận ngay từ lúc hợp đồng đặt cọc. Thường là bên bán sẽ hỗ trợ cho bên mua đi sang, hoặc cả hai bên mua và bên bán ủy quyền cho bên thứ 3 đi đăng bộ sang tên.
Nếu trường hợp bên Giang Law giao dịch sẽ hỗ trợ bên mua để tiến hành các thủ tục sang tên cho nhanh chóng và an toàn.
– Hồ sơ sang tên nộp tại Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Tỉnh/Thành Phố, nơi có tài sản giao dịch.
– Hồ sơ sang tên bao gồm:
- Sổ hồng bản chính và 02 (hai) bản photo/ sao y.
- Hợp đồng chuyển nhượng bản chính và 02(hai) bản photo.
- Đơn đăng ký biến động 02 (hai bản).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế phi nông nghiệp 02 (hai) bản.
- Căn cước bên mua bên bán.
- Giấy ủy quyền ( nếu có).
- Cam kết tài sản duy nhất để được miễn thuế thu nhập cá nhân ( nếu có).
** ĐÓNG THUẾ, LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ.
– Sau khi nộp hồ sơ sang tên và thẩm định tài sản khoảng 10 ngày, bên Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai sẽ thông báo thuế cho hai bên.
Nếu không có thỏa thuận khác, người mua chịu thuế trước bạ 0.5% giá trị tài sản ( giá ký công chứng), người bán chịu thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí sang tên và lệ phí thẩm định hồ sơ.
Sau khi đóng thuế xong, người làm hồ sẽ đem biên lai đóng thuế nộp lên lại Phòng Đăng Ký Đất Đai và chờ ngày nhận sổ hồng.
IV. HOÀN THÀNH THỦ TỤC SANG TÊN VÀ BÊN MUA NHẬN SỔ HỒNG.
Sau khi hoàn tất các thủ tục và nộp thuế. Bên bộ phận xử lý hồ sơ Phòng Đăng Ký Đất Đai sẽ chính thức sang tên sổ hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định.
– Tới ngày hạn lên nhận sổ hồng. Như thế, các bước tiến hành thủ tục mua bán nhà đất đã hoàn thành.